Innovatief grondbeleid

Innovatie op de ontwikkeling van de stad is van groot belang in deze tijd waarin het thema verandering de enige constante is. We leven in een verandering van tijd, een paradigma schift. Volgens Jeremy Rifkin midden in de 3e industriële revolutie.

De nieuwe toppers in de wereld van snelst groeiende bedrijven zijn exponentiele organisaties, zogenaamde ExO’s. Bedrijven, vaak, zonder eigen assets. Wie had dat ooit kunnen bevroeden.

In de stadsontwikkeling oude stijl worden plannen gemaakt voor de eeuwigheid, of minimaal voor 50 jaar. De afschrijvingsperiode zoals door woningcorporaties, verplicht, wordt gehanteerd. Er worden enkelvoudige functies aan toebedeeld, en zelfs ons bouwbesluit is zover verzuild dat er voor de verschillende functies “eigen” regels bestaan.

En tot slot is ook de bouwtechniek helemaal in die trend meegegaan.

Het resultaat is een voorraad die muurvast zit aan haar oorspronkelijk bedachte functie, in haar ruimtelijke context.

Het proces om tot realisatie te komen is al even star. Volledig volgordelijk van idee naar VO en van bestemmingsplan naar omgevingsvergunning en uiteindelijk via realisatie naar gebruik. Een proces dat daardoor jaren, soms wel 10-tallen jaren, voortsleept en met geen mogelijkheid meer kan reageren op een veranderende werkelijkheid.

Welnu, kan dat niet anders?

Zeker kan dat anders, anders en beter!

Het begint met het inrichten van de processen waarbij volgordelijkheid vervangen moet worden door parallelliteit.

Een proces waarbij het vertrekken en de richting belangrijker zijn dan het doel.

Een proces waarbij de continue verandering gemanaged wordt en waarbij significante inhoudelijke aanpassingen telkens weer mogelijk zijn als de praktijk daarom vraagt. Een proces waarin bestaande onderdelen samen optrekken met nieuwe onderdelen.

Stelling 1: Ontwikkeling en exploitatie gaan hand in hand. Geen ontwikkeling zonder gebruiker en geen ontwikkeling zonder direct startende exploitatie.

Vervolgens dient de horizon maximaal 10 jaar te zijn, daarmee nadrukkelijk de bouwtechniek sturend in casco, inbouw en techniek.

Functies komen en functies gaan, maar de stad zal blijven bestaan. Met de kanttekening dat alleen de veranderende stad zal blijven bestaan, continue verandering faciliterend.

Die continue verandering draagt zorg voor een maximale end-user beleving, het verrassingseffect dat de zinnen prikkelt en de gebruiker laat fantaseren over het vervolg.

Casco’s die ruimtelijke kwaliteit borgen in de stedelijke context, soms met een kortere levensduur, maar soms ook voor eeuwig. Inbouw en techniek die het gebruik faciliteren, altijd kort, maar soms ook voor langer.

Stelling 2: In iedere opstalontwikkeling zijn casco, inbouwpakket en techniek pakket zodanig gescheiden dat er sprake is van casco als onroerend goed en de overige onderdelen als roerend goed. Beter en mooier, dat is het doel!